L'expertise Immobiliere : Services expertises : Notre métier

L'expert immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier, qu'il soit d'habitation, d'entreprise, commercial, agricole, forestier, ou encore fonds de commerce...

La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise. Elle est difficile à appréhender, car elle est évolutive, objective, technique, juridique mais jamais purement mathématique. En effet, l'expert analyse la situation d'un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un moment précis.

L'analyse du bien pour en déterminer la valeur.
C'est une des premières missions de l'expert. Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques.
La mission de l'expert consiste à mettre en oeuvre, toutes les diligences indispensables dans le cadre de la mission qui lui est confiée aux fins de déterminer cette valeur.
Une erreur ou une analyse erronée pouvant toujours générer un préjudice, il devra donc mettre en oeuvre tous les éléments permettant de justifier la valeur déterminée du bien.

Cette valeur peut se traduire de manière différente en fonction de sa nature :
• Valeur locative.
• Valeur vénale libre.
• Valeur vénale occupée.
• Valeur hypothécaire.
• Valeur d'un droit au bail.
• Valeur d'utilité.
• Analyse d'un marché immobilier.

La mission de conseil.
Celle-ci prolonge ou anticipe l'expertise. Elle porte sur la stratégie, la gestion, l'analyse du patrimoine et sur l'opportunité de préconiser certaines mutations à titre onéreux ou à titre gratuit.
La mission de conseil est donc de plus en plus complexe, par sa diversité et le panel de compétences qu'elle requiert.

Les cas d'interventions de l'expert immobilier.
Les recours à une évaluation immobilière sont nombreux, notamment dans les cas suivants :
• Gestion patrimoniale.
• Achat, vente et échange d'immeuble.

Pour les particuliers
• Partage successoral, donation-partage.
• Sortie de communauté, d'indivision.
• Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant).

Dans l'environnement des baux.
• Fixation du loyer (initial ou de renouvellement).
• Fixation de l'indemnité d'éviction.

Dans la vie de l'entreprise.
• Analyse et/ou expertise des actifs immobiliers dans le cadre des fusions, apports, cessions, achats, provisions comptables.
• Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
• Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
• Expertise dans le cadre d'une recherche de financement - Appréciation des garanties immobilières.
 

Les méthodes d'expertise sont répertoriées dans le Guide Méthodologique d'évaluation des actifs et dans la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière entérinés par les différentes associations d'experts immobiliers et les organes représentatifs des experts-comptables et commissaires aux comptes.
Le rapport du groupe de travail de la COB sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne précise certains aspects de cette méthodologie.

Ces documents définissent les différents concepts de valeur.
Il peut s'agir des valeurs de marché (vénale et locative), des valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net), des valeurs d'utilité, d'apport, mais aussi de la valeur à neuf, de convenance particulière, de vente forcée et d'assurance.

Ils développent les définitions de surface.
Celles-ci peuvent être des surfaces cadastrales, hors oeuvre brute (SHOB), hors œuvre net (SHON), utiles brutes, utiles nettes, mais aussi  des surfaces pondérées, commerciales, commercialisables, habitables et superficies dites "Carrez" en copropriété.

Ils répertorient les nombreuses méthodes d'évaluation.
L'expert immobilier reste libre du choix des principes et des méthodes aux conclusions qu'il doit produire. Les méthodes à sa disposition sont :
• La méthode par comparaison, ou méthode par le marché. Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblables que possible.
• La méthode par le revenu. Elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
• La méthode par le coût de remplacement. Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur du marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d'utilité ou d’exploitation.
• La méthode indiciaire. À partir d'une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation.
• La méthode dite par sol et construction. Elle consiste à apprécier séparément les  deux composantes de l'immeuble, le terrain et les bâtiments.
• La méthode du bilan promoteur. À partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
• La méthode dite "professionnelle". Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fond de commerce.

Ce n'est pas le recours à une méthode d'estimation, aussi sophistiquée soit-elle, qui permet de déterminer la juste valeur. C'est l'expérience de l'expert, la qualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettent d'utiliser à bon escient les méthodes d'estimation.

Les outils.
La finalité d'une mission d'expertise est l'établissement d'une valeur objective argumentée et présentée en conclusion. Les missions peuvent être exprimées sous des formes différentes, adaptées selon la nature, la complexité et l'urgence.

Toute expertise obéit à une méthodologie de base :
• Établissement du contrat de mission. Il engage la responsabilité de l'expert. Il est joint au rapport d'expertise.
• Détermination de la valeur demandée.
• Étude des documents fournis par le client.
• Visite du bien.
• Choix de la ou des méthodes d'évaluation.
• Détermination de la valeur vénale.
• Établissement du document d'expertise.

Les expertises s'appuient sur des documents techniques et des actes juridiques :
• Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant les servitudes.
• Une fiche d'immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre.
• Examen du plan d'occupation des sols ou du P.L.U (Plan Local d’Urbanisme) et demande du certificat d'urbanisme.
• Examen géologique des terres agricoles.
• Contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux.
• Diagnostics techniques ou xylophages pour les immeubles construits en fonction des réglementations en cours (amiante, plomb, termites, etc.)
Ces recherches seront incluses dans le rapport d’expertise.
La Charte de l’Expertise en Estimation Immobilière précise que les conclusions peuvent être  exprimées dans trois formats :
• Le rapport d'expertise détaillé.
• Le rapport d'expertise résumé.
• Le certificat d'expertise.